COVID-19 – Mietrecht

Für Mietverhältnisse über Grundstücke oder über Räume wird das Recht der Vermieter zur Kündigung von Mietverhältnissen eingeschränkt.

Der Gesetzgeber hat im Rahmen seines Maßnahmenpakets zur Milderung der wirtschaftlichen Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beschlossen, auch die Auswirkungen der angeordneten Geschäftsschließungen zu regeln.

So wird grundsätzlich das Recht der Vermieter von Räumen und Grundstücken wegen eines Zahlungsrückstandes zu kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB), eingeschränkt.

Mieter, die von April bis Juni 2020 ihre laufende Miete nicht zahlen, sind nicht kündbar, wenn dies auf die Auswirkungen der Corona-Pandemie zurückzuführen ist. Bis 30.6.2022 (kein Tippfehler!) sind diese Mieten gestundet, bis dahin müssen sie nachgezahlt sein. Ab diesem Zeitpunkt lebt das Kündigungsrecht wieder auf.

Die Kündigungsbeschränkung gilt für Wohn- und Gewerbemietverhältnis ebenso wie für Pacht einschließlich Grundstückspacht. Voraussetzung des Stundungsrechts ist, dass die Mietschulden auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruhen (vgl. Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27. März 2020, BGBl. 2020 I, S. 569 (573) und BMJV-FAQ). Es muss also durch den Mieter zumindest glaubhaft gemacht werden, dass z.B. wegen der Einstellung des Geschäftsbetriebes, des Verlusts des Arbeitsplatzes oder der Anordnung von Kurzarbeit über einen beschränkten Zeitraum keine hinreichende Liquidität mehr vorhanden ist. Die Anforderungen an die Glaubhaftmachung dürften indessen nicht sehr hoch sein. Dazu könnte ein ALG-Bescheid, ein Nachweis über die Anmeldung von Kurzarbeit etc. vorgelegt werden.

Bei gewerblichen Mietern liegt der Zusammenhang auf der Hand, wenn-wie bei der Gastronomie oder Bekleidungsgeschäften-die Schließung angeordnet wurde.

Auf sonstige Kündigungsgründe wie etwa Eigenbedarf erstreckt sich die Beschränkung des Kündigungsrechts nicht.

Einige bekannte Markenartikler wie das Unternehmen „adidas“ haben bereits im März gegenüber dem jeweiligen Vermieter bereits angekündigt, „ab sofort“ ihre Mietzahlungen einzustellen. Ab Mitte März werden durch diese zum Teil keine Mieten mehr beglichen. Begründet wird die Einstellung der Zahlungen gelegentlich als Fall der Unmöglichkeit der Erbringung der Leistung durch den Vermieter, § 326 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Ein solcher Fall liegt allerdings nicht vor. Die Hauptpflicht des Vermieters ergibt sich aus § 535 Abs. 1 BGB, wonach dieser dem Mieter die Mietsache zum Gebrauch zur Verfügung zu stellen hat. Das allgemeine Risiko, wie der Mieter die Sache verwendet, nämlich die Verwirklichung der Gewinnerzielungsabsicht durch die Mietsache, liegt nach ständiger Rechtsprechung des BGH (Urt. v. 16.02.2000, XII ZR 279/97, Tz. 30; Urt. v. 21.09.2005, XII ZR 66/03) ausschließlich bei dem Mieter – und gerade nicht bei dem Vermieter.

Sofern also durch behördliche Anordnung der Betrieb eines bestimmten Teils von Einzelhandelsgeschäften untersagt wird, verwirklicht sich das Verwendungsrisiko aus Umständen, die nicht vermieterseitig beeinflusst werden. Da der Vermieter die Mietsache dem Mieter grundsätzlich weiter in einem Zustand überlässt, welcher den Mietgebrauch ermöglicht, erfüllt er seine Vertragspflicht. Die Anordnung der Untersagung des Geschäftsbetriebes fällt damit in die Risikosphäre des Mieters – welcher somit weiterhin die Miete schuldet. Insoweit fehlt es an dem Einbehalt der Miete für den Monat März bereits am Rechtsgrund. Lediglich die Stundung der Miete für April bis Juni 2020 ist möglich.

Da der Pandemiefall bislang in der Rechtsprechung nicht behandelt wurde, bleiben gerichtliche Entscheidungen abzuwarten.